4 จุดเสี่ยงการรีโนเวทบ้านขาย ที่นักลงทุนต้องรู้
รวมจุดเสี่ยงสำคัญในการรีโนเวทบ้าน ที่นักลงทุนทำธุรกิจรีโนเวทบ้านขายต้องรู้ เพื่อให้ขายบ้านได้เร็ว และได้กำไรมากที่สุด แบ่งเป็นแต่ละด้าน ดังนี้
ด้านการเงิน
ความเสี่ยงทางการเงิน
หากคุณพึ่งพาเงินกู้หรือการจัดหาเงินทุนอื่น ๆ เพื่อซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยหรือเงื่อนไขเงินกู้อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของคุณ
การใช้เงินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ
โครงการปรับปรุงควรเน้นการปรับปรุงที่เพิ่มมูลค่าของบ้านและดึงดูดผู้ซื้อหลากหลายกลุ่ม การใช้จ่ายมากเกินไปในการปรับปรุงที่ไม่ได้เพิ่มมูลค่าให้กับบ้านอย่าง อาจทำให้กำไรของคุณลดลง
ประเมินต้นทุนต่ำเกินไป
การปรับปรุงมักจะจบลงด้วยต้นทุนที่มากกว่าที่ประเมินไว้ในตอนแรก อาจพบปัญหาที่ไม่คาดคิดระหว่างการปรับปรุง (เช่น ปัญหาด้านโครงสร้าง ปัญหาระบบประปา หรือระบบไฟฟ้า เป็นต้น) อาจทำให้งบประมาณเพิ่มขึ้นอย่างมาก คุณจำเป็นต้องมีงบประมาณฉุกเฉินเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเหล่านี้
ประเมินต้นทุนผิดพลาด
หนึ่งในความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือการประเมินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงต่ำเกินไป ซึ่งอาจรวมถึงค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง ซึ่งเกิดจากปัญหาที่คาดไม่ถึง (เจอปัญหาระหว่งการปรับปรุง)
ขาดงบประมาณฉุกเฉิน
ในการปรับปรุงใดๆ อาจเกิดปัญหาหรือค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดได้ หากคุณไม่มีงบประมาณฉุกเฉินที่จะครอบคลุมสิ่งเหล่านี้ อาจทำให้งานหยุดชะงักและทำให้การรีโนเวทบ้านของคุณล่าช้าได้
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสูง
ทุกเดือนที่คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน คุณจะต้องจ่ายค่าดำเนินการต่าง ๆ เช่น ค่าจำนอง ค่าประกัน ค่าภาษี และค่าสาธารณูปโภค ความล่าช้าในการปรับปรุงหรือกระบวนการขายจะเพิ่มต้นทุนเหล่านี้และกินผลกำไรของคุณ
การจัดสรรงบประมาณที่ไม่ถูกต้อง
คือ การใช้งบประมาณในการปรับปรุงโครงสร้างมากเกินไป จนไม่เหลืองบประมาณในการตกแต่งบ้านของคุณ ในขณะที่ความสวยงามก็เป็นสิ่งสำคัญ ที่ผู้ซื้อยังมองหาบ้านที่แข็งแรงและได้รับการดูแลอย่างดี
การวางแผน และการปรับปรุง
ความล่าช้าของเวลา
โครงการปรับปรุงมักทำงานเกินกำหนดเวลา เนื่องจากสาเหตุต่าง ๆ เช่น ความล่าช้าของผู้รับเหมา ปัญหาเกี่ยวกับใบอนุญาต หรือปัญหาที่ไม่คาดคิดซึ่งพบระหว่างการปรับปรุง ความล่าช้าสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณจ่ายค่าจำนองหรือค่าดำเนินการอื่น ๆ เช่น ค่าสาธารณูปโภคและภาษี ยิ่งใช้เวลานานในการขายทรัพย์สิน ผลตอบแทนต่อปีของคุณก็จะยิ่งต่ำลง
การมองข้ามปัญหาด้านโครงสร้าง
หากคุณกำลังรีบปรับปรุงเพื่อให้บ้านออกสู่ตลาด คุณอาจมองข้ามปัญหาด้านโครงสร้างที่รุนแรง สิ่งนี้สามารถนำไปสู่ปัญหาที่สำคัญในภายหลัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ซื้อรายใหม่ร้องขอให้มีการตรวจก่อนรับบ้าน
การจ้างผู้รับเหมาที่ไม่มีคุณภาพ
การจ้างผู้รับเหมาโดยพิจารณาจากต้นทุนเพียงอย่างเดียวอาจนำไปสู่ฝีมือที่ไม่ดี
งานออกมาไม่มีคุณภาพ หรือไม่เนียบ อาจทำให้คุณต้องรื้อและแก้งานใหม่ สิ่งนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อแผนการทำงาน ระยะเวลา ในการรีโนเวทบ้าน ทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ควรตรวจสอบผู้รับเหมาอย่างละเอียด เลือกผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ ตรวจดูงานที่ผ่านมาของเขามีมีคุณภาพงานมากแค่ไหน มีความน่าเชื่อถือในระดับไหน และที่สำคัญ อย่าลืมตรวจสอบสถานะทางการเงินของผู้รับเหมาด้วย
ปัญหาที่ไม่ทราบ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบ้านเก่า ปัญหาโครงสร้างอาจมองไม่เห็นในทันที สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึง ปลวก ความเสียหายจากน้ำ หรือระบบไฟฟ้าและระบบประปาที่ล้าสมัย การค้นพบปัญหาเหล่านี้ในระหว่างกระบวนการปรับปรุงสามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายและทำให้เกิดความล่าช้าได้
ปัญหาด้านคุณภาพ
การซื้อวัสดุคุณภาพต่ำมักจะมีความเสี่ยงอยู่เสมอ ซึ่งอาจไม่ทนทานหรืออาจส่งผลเสียต่อคุณภาพโดยรวมของการปรับปรุงใหม่ วัสดุคุณภาพต่ำอาจนำไปสู่ปัญหาตามมา เช่น การสึกหรอก่อนเวลาอันควร ซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินและการดึงดูดใจผู้ซื้อ ควรจัดซื้อวัสดุที่คุณภาพกลาง ๆ และเหมาะสมกับงานจะดีกว่า
ความสมบูรณ์ของโครงสร้าง
ความเสี่ยงที่สำคัญประการหนึ่งในการรีโนเวทบ้านคือการพบปัญหาเกี่ยวกับความสมบูรณ์ของโครงสร้างของอาคาร เช่น ปัญหาเกี่ยวกับฐานราก ผนังรับน้ำหนัก หรือหลังคา ปัญหาเหล่านี้อาจมีค่าใช้จ่ายสูงในการแก้ไขและอาจส่งผลต่อระยะเวลาในการรีโนเวทบ้านของคุณ
ค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง
การซ่อมแซมและปรับปรุงโครงสร้างมักจะจบลงด้วยค่าใช้จ่ายที่มากกว่าที่ประเมินไว้ในตอนแรก จำเป็นต้องมีงบประมาณฉุกเฉินเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเหล่านี้
ความล่าช้าในการจัดส่ง
ความล่าช้าใดๆ ในการจัดส่งวัสดุอาจส่งผลให้โครงการหยุดชะงัก ซึ่งสามารถเพิ่มต้นทุนแรงงานและขยายระยะเวลาของโครงการ
การพิจารณาปริมาณที่ผิดพลาด
การสั่งซื้อวัสดุใด ๆ มากเกินไปหรือน้อยเกินไปอาจเป็นปัญหาได้ หากคุณสั่งซื้อมากเกินไปจะนำไปสู่การสิ้นเปลืองและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น หากคุณสั่งซื้อน้อยเกินไป คุณอาจต้องเลื่อนการทำงานออกไปจนกว่าจะมีสินค้าเข้ามาเพิ่มเติม
ความไม่พร้อมของวัสดุที่ต้องการ
บางครั้ง วัสดุเฉพาะที่คุณต้องการอาจไม่พร้อมใช้งาน มีไม่เพียงพอ หรือขาดตลาดเนื่องจากความต้องการสูง หรือการหยุดผลิตของผลิตภัณฑ์ คุณอาจต้องปรับแผนการทำงานหน้างาน หรือรูปแบบเพื่อให้เหมาะสมกับหน้างานรีโนเวทในขณะนั้น
ด้านกฎหมาย
ประเด็นด้านกฎระเบียบ
คุณต้องเผื่อระยะเวลาในการขออนุญาตจากส่วนราชการ (หากมี) เพราะคุณต้องปฏิบัติตามระเบียบ ข้อบังคับ กฎหมาย ในท้องถิ่นอย่างเคร่งครัดระหว่างการปรับปรุง การไม่ปฏิบัติตามอาจส่งผลให้เกิดค่าปรับ การตักเตือน หรือความล่าช้า พร้อมตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงของข้อกฎหมายและข้อบังคับที่เกิดขึ้น เพราะอาจส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการรีโนเวทบ้านของคุณ
การเพิกเฉยต่อใบอนุญาตทางกฎหมาย
ในการเร่งดำเนินการปรับปรุงให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว นักลงทุนบางรายอาจเพิกเฉยหรือมองข้ามใบอนุญาตทางกฎหมายที่จำเป็น ซึ่งอาจนำไปสู่การเสียค่าปรับ บทลงโทษ และปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น อาจทำให้โครงการปรับปรุงของคุณหยุดชะงักได้
การอนุญาตและข้อบังคับ
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้านมักจะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น การปฏิบัติตามระเบียบ ข้อบังคับอาจซับซ้อน แต่การไม่ปฏิบัติตามอาจนำไปสู่การเสียค่าปรับ ความล่าช้า หรือแม้กระทั่งต้องยกเลิกการทำงาน สิ่งสำคัญคือต้องทำความเข้าใจว่าคุณต้องการขออนุญาตในเรื่องใดก่อนที่จะเริ่มทำงาน
ด้านการขาย
ประเมินกำไรสูงเกินไป
นักลงทุนมือใหม่หลายคนทำผิดพลาดโดยประเมินราคาขายที่เป็นไปได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่สูงเกินไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความซับซ้อนและสามารถผันผวนได้ การกำหนดราคาควรคำนึงถึงสถานที่ตั้ง ประเภททรัพย์สิน และสภาวะปัจจุบันของตลาด
ความเสี่ยงด้านตลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่างๆ มากมาย เช่น ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค การชะลอตัวของตลาดอาจทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์มีกำไรได้ยากขึ้น
Over personalizing
เมื่อปรับปรุงบ้านที่จะขาย สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงผู้ซื้อที่มีศักยภาพ การปรับแต่งมากเกินไปหรือการทำให้การออกแบบมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวเกินไปอาจทำให้คุณจำกัดผู้ซื้อบางกลุ่มโดยไม่รู้ตัว การออกแบบที่เป็นกลางและน่าดึงดูดโดยทั่วไปจะดีที่สุดสำหรับการขาย
ความเข้าใจผิดของตลาด
นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่พวกเขาวางแผนจะขาย การปรับปรุงบ้านโดยไม่พิจารณาว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพกำลังมองหาอะไรอาจส่งผลให้บ้านที่ขายได้ยากหรือไม่ได้ราคาที่ต้องการ
ละเลยจุดขายหลัก
บ้านทุกหลังมีจุดขายหลักที่เป็นไปได้ เช่น ห้องครัวขนาดใหญ่ วิวดี หรือเพดานสูง หากการออกแบบของคุณไม่เน้นคุณลักษณะเหล่านี้ คุณอาจพลาดโอกาสในการดึงดูดผู้ซื้อ
